ข้อมูลที่ควรรู้ก่อนลงสนามสร้างบ้าน..
การว่าจ้างผู้รับเหมา เป็นเรื่องที่เสี่ยงมาก
สร้างบ้าน..ต้องใช้เงินก้อนใหญ่
แต่ทว่าเจ้าของบ้านมีเครื่องมือที่ใช้ในการตรวจสอบน้อยมาก เจ้าของบ้านจะตรวจสอบได้อย่างไรว่า...
?ราคาค่าก่อสร้างสมเหตุผลหรือไม่ ?
?จะได้บ้านคุณภาพตรงกับที่ตกลงหรือไม่ ?
?เงินที่จ่ายไปมากกว่าเนื้องานที่ได้รับหรือไม้ ถ้าเกิดปัญหาระหว่างก่อสร้างจะจัดการอย่างไร ?
เมื่อไม่มีเครื่องมือตรวจสอบที่ชัดเจน การตัดสินใจว่าจ้างผู้รับเหมาจึงอยู่บนความรู้สึกว่าคนนี้น่าเชื่อถือ ราคานี้น่าจะคุ้ม คงจะไม่มีปัญหา
บางคนจ้างที่ปรึกษาย่อมต้องเชื่อที่ปรึกษา (เป็นเรื่องปกติ) แต่ไม่มีเครื่องมือตรวจสอบ ว่าสิ่งที่..ที่ปรึกษานำเสนอ ถูกต้องหรือไม่ ที่ปรึกษารู้ลึกรู้จริงในเรื่องการว่าจ้างผู้รับเหมาหรือไม่.! (ที่ปรึกษาที่รับควบคุมงาน ส่วนหน่ง มักจะว่าจ้างผู้รับเหมาแบบผิวเผิน)
ส่วนผู้รับเหมาที่ตั้งใจทำงานให้ได้คุณภาพ ก็เจอปัญหาอีกด้านหนึ่ง คือราคาที่เสนอลูกค้ามักจะดูแพงกว่าราคาของผู้รับเหมารายอื่น ที่สัญญาดิบดีตอนขายว่า ได้งานคุณภาพแน่.! ถึงตอนสร้างจริงเจ้าของบ้าน
กลับพบกับ “ความผิดหวังครั้งใหญ่”
แบบบ้านแบบเดียวกัน ทำไมราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ “จึงต่างกัน”
เจ้าของบ้านมักเข้าใจว่า แบบก่อสร้างชุดเดียวกัน เนื้องานที่ได้คงเหมือนกัน ให้ผู้รับเหมารายไหนเสนอราคา ก็น่าจะได้งานแบบเดียวกัน (เพียงแต่ใครมีฝีมือดีกว่ากัน)
เวลาไปดูผลงานสร้างบ้าน เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ดูได้แค่ว่า บ้านสวยไหม งานเรียบร้อยไหม แต่เรื่องคุณภาพการก่อสร้างในเชิงที่ลึกขึ้น กลับดูไม่ออกว่าแต่ละเจ้าต่างกันตรงไหน
พอเจอผู้รับเหมา แต่ละรายก็บอกคล้ายกันว่า “จะสร้างบ้านให้ดี ใช้วัสดุดี ใช้ช่างฝีมือดี” แต่พอเห็นราคาที่เสนอมากลับต่างกันมาก จึงเกิดความสงสัยว่าทำไม่ราคาจึงต่างกัน ?
เมื่อปรียบเทียบราคาก็เห็นความยุ่งยาก พบว่ารายการที่ระบุใน BOQ ไม่ตรงกัน , ปริมาณวัสดุ , ราคาค่าวัสดุ , ค่าแรง , ค่าดำเนินการและกำไรไม่เท่ากัน จึงเกิดอาการงงๆ สุดท้ายจึงเลือกจ้างผู้รับเหมา ในราคาที่ตนเองคิดว่าเหมาะสม (ใช้ความรู้สึกตัดสิน)
ทำไม่ผู้รับเหมาจึงเสนอราคาไม่เท่ากัน
เป็นเพราะ...
- ใช้วัสดุก่อสร้างต่างยี่ห้อ ต่างรุ่น ต้นทุนค่าวัสดุก็ต่างกัน
- ค่าแรงช่างต่างกัน ฝีมือและความละเอียดของงานก็ต่างกัน
- ใช้วิธีการก่อสร้างต่างกัน คุณภาพงานที่ได้รับก็ต่างกัน
- ตีความในแบบก่อสร้างต่างกัน
- ต้นทุนและประสิทธิภาพในการควบคุมงานต่างกัน
ถ้ารายละเอียดเหล่านี้ยังไม่ได้ถูกนำมาพูดให้ชัด เจ้าของบ้านก็คงเห็นเพียงว่า “ราคาไม่เท่ากัน” ราคาของผู้รับเหมาบางรายสูงเกินไป ส่วนราคาที่ต่ำกว่าก็ดูเหมือนจะคุ้มกว่า
จากนั้นจึงเลือกผู้รับเหมารายตนเองที่คิดว่า “ราคาเหมาะสมแล้ว” ผู้รับเหมาคนนั้นก็ “น่าเชื่อถือ” (ใช้ความรู้สึกตัดสินใจ)
กติกาใหม่ของ “ตลาดว่าจ้างผู้รับเหมา (ตลาดลุงแมน)”
ทุกเรื่องต้องชัดเจนและโปร่งใส เราจึงวางกติกาไว้ ดังนี้
ระบบที่ผู้รับเหมาสร้างก่อน
เจ้าของบ้านจ่ายทีหลังเป็นงวด
ผู้รับเหมาจะลงมือก่อสร้างให้ก่อน เมื่อทำงานครบงวดและตรวจสอบแล้วว่าได้งานตาม KPI เจ้าของบ้านจึงจ่ายเงินค่างวดนั้นให้ผู้รับเหมา
ในช่วงแรก เจ้าของบ้านจะจ่ายเงินน้อยกว่ามูลค่างานที่ได้รับ มีการกันเงินส่วนหนึ่งไว้ ซึ่งเงินส่วนนี้ผู้รับเหมาจะได้รับทั้งหมดเมื่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ
ขณะเดียวกัน ผู้รับเหมาก็มีหลักประกันว่า เมื่อทำงานถูกต้องตามสัญญา จะได้รับเงินครบถ้วน
ผู้รับเหมาจะทำการก่อสร้างให้ก่อน ทำงานครบงวดตรวจสอบว่าถูกต้องตาม KPI แล้ว
ลูกค้าจึงจะจ่ายค่างวดให้กับผู้รับเหมา
หลักความชัดเจนและความโปร่งใส
- กำหนดเนื้องานที่จะว่าจ้างให้ชัดเจน
- กำหนดราคาการวัสดุให้ชัดเจน โดยระบุยี่ห้อและรุ่น
- กำหนดให้ผู้รับเหมา ตีราคาโดยใช้วิธีก่อสร้างแบบเดียวกัน
- ต้องเสนอราคา โดยแสดงต้นทุนค่าก่อสร้าง แยกค่ากำเนินการและกำไรไว้อีกส่วน
ใช้ KPI กำกับคุณภาพงานและฝีมือช่าง
เราใช้ระบบ “สร้างก่อน จ่ายทีหลังเป็นงวด” ควบคู่กับ KPI เพื่อให้ผู้รับเหมาต้องใส่ใจคุณภาพงาน เพราะต้องทำงานให้ได้ตามมาตรฐานที่กำหนด จึงจะได้รับเงินค่างวด
ก่อนเริ่มงานแต่ละส่วน ผู้รับเหมาต้องอบรมคนงานให้เข้าใจมาตรฐานของงานที่จะทำ พร้อมติดโปสเตอร์ KPI ชุดที่เกี่ยวข้องไว้ที่หน้างาน ให้ช่างใช้ดูประกอบระหว่างทำงาน
นายช่างซีเล็คคอนจะตรวจสอบผลงานจริงเทียบกับ KPI และรายงานให้ลูกค้าทราบเป็นระยะ ลูกค้าจึงเห็นว่างานที่ทำได้มาตรฐานเพียงใด และสามารถตรวจสอบด้วยตัวเองก่อนจ่ายเงินค่างวดครับ
หลักเกณฑ์ในการควบคุมงาน
กำหนดให้ชัดว่า ผู้ควบคุมงานต้องมีคุณสมบัติอย่างไร ต้องดูแลงานในขั้นตอนไหนบ้าง และต้องอยู่หน้างานบ่อยแค่ไหน นานเพียงใด พร้อมกำหนดบทลงโทษหากไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง
นายช่างซีเล็คคอนจะตรวจสอบเป็นระยะว่า ผู้รับเหมาจัดให้มีการควบคุมงานตามที่ตกลงไว้จริงหรือไม่
ใช้สัญญาสร้างบ้านแบบป้องกัน
เราคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าว่า ระหว่างสร้างบ้านอาจเกิดปัญหาอะไรขึ้นบ้าง แล้วกำหนดแนวทางป้องกันและวิธีจัดการไว้ในสัญญา ทั้งเรื่องคุณภาพงาน ระยะเวลาก่อสร้าง งบประมาณบานปลาย การควบคุมผู้รับเหมา การจ่ายเงิน และการทิ้งงาน
เพื่อให้เจ้าของบ้านและผู้รับเหมารู้ตั้งแต่ก่อนเริ่มงานว่า แต่ละฝ่ายต้องทำอะไร และหากเกิดปัญหาขึ้น จะจัดการกันอย่างไร
เจ้าของบ้านได้อะไร
รู้ว่ากำลังซื้ออะไร ก่อนเซ็นสัญญา
รู้ชัดว่าผู้รับเหมาต้องทำงานอะไร ใช้วัสดุแบบไหน และต้องได้คุณภาพระดับใด
เทียบราคาได้บนฐานเดียวกัน
เปรียบเทียบราคาจากเนื้องาน วัสดุ และมาตรฐานเดียวกัน เห็นว่าราคาต่างกันตรงไหน ไม่ต้องดูแค่ยอดรวมแล้วเลือกว่ารายไหนถูกกว่า
มีกติกาการจ่ายเงินที่ปกป้องตัวเอง
ผู้รับเหมาทำงานให้ก่อน จ่ายทีหลังเป็นงวด ไม่จ่ายเงินค่างวดเกินกว่าเนื้องานที่ผู้รับเหมาทำให้
มีมาตรฐานสำหรับตรวจสอบงาน
มี KPI ให้ตรวจเทียบกับผลงานจริง เมื่อสงสัยเรื่องคุณภาพ ก็มีเกณฑ์ชัดเจนให้ใช้พูดคุยกัน
มีผู้บริหารสัญญาดูแลระหว่างทาง
มีซีเล็คคอนช่วยดูแลให้การทำงานเป็นไปตามสัญญา พร้อมมาตรการป้องกันความเสียหายหากผู้รับเหมาทิ้งงาน
ผู้รับเหมาได้อะไร
ตลาดจะอยู่ได้อย่างยั่งยืน ต้องเป็นธรรมกับผู้รับเหมาด้วย คนที่ตั้งใจทำงานให้ดี ควรได้รับค่าจ้างที่เหมาะสม มีขอบเขตความรับผิดชอบชัดเจน และมั่นใจว่าจะได้รับเงินเมื่อทำงานตามข้อตกลง
ทำงานถูกต้อง ต้องได้รับเงินครบ
ผู้รับเหมามีหลักประกันว่า เมื่อทำงานถูกต้องตามสัญญา จะได้รับเงินครบถ้วน เพราะความมั่นใจเรื่องการจ่ายเงินสำคัญกับผู้รับเหมา เช่นเดียวกับที่คุณภาพงานสำคัญกับเจ้าของบ้าน
มีค่าจ้างเพียงพอที่จะทำงานให้ได้คุณภาพ
กำหนดเนื้องานและคุณภาพให้ชัด แล้วตกลงราคาที่เหมาะกับงานนั้น ผู้รับเหมาจึงไม่ต้องรับปากว่าจะทำงานดี ในราคาที่ทำจริงไม่ได้ และเจ้าของบ้านก็เห็นว่ากำลังจ่ายเงินเพื่อคุณภาพระดับใด
รู้ก่อนลงมือว่า ต้องทำอย่างไรจึงจะผ่าน
มี KPI ให้เห็นตั้งแต่ก่อนเริ่มงานว่า ต้องใช้วัสดุอะไร ทำงานอย่างไร และได้มาตรฐานแค่ไหน ผู้รับเหมาจึงเตรียมคนและวางแผนงานได้ โดยมีเกณฑ์ตรวจรับที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า
รับผิดชอบตามที่ตกลง งานเพิ่มต้องคุยกันให้ชัด
หากเจ้าของบ้านต้องการเปลี่ยนหรือเพิ่มงาน ต้องตกลงกันว่าส่วนใดต่างจากงานเดิม กระทบราคาและเวลาอย่างไร เพื่อไม่ให้ผู้รับเหมาต้องรับภาระเกินกว่าที่ว่าจ้างไว้
มีเกณฑ์กลาง ไม่ต้องเถียงกันด้วยความรู้สึก
เมื่อเห็นต่างเรื่องคุณภาพ ทั้งสองฝ่ายมี KPI และข้อตกลงในสัญญาให้ตรวจสอบร่วมกัน ว่างานตรงไหนผ่าน ตรงไหนต้องแก้ และเป็นความรับผิดชอบของใคร
เราวางระบบ ให้ลูกค้าตรวจสอบบริการของเรา
คำว่า “เราโปร่งใส” จะมีความหมายก็ต่อเมื่อคุณตรวจสอบได้จริง เราจึงมีกลไก 4 อย่าง ให้คุณตรวจสอบทั้งราคา การเลือกผู้รับเหมา และคุณภาพงาน รวมถึงมีทางออกเมื่อเกิดความเห็นต่าง
ราคากลางที่เราทำ คุณให้ผู้รู้มาตรวจสอบได้
BOQ ราคากลางแสดงรายละเอียดต้นทุนและแยกกำไรให้เห็น คุณสามารถนำผู้รู้ที่ไว้วางใจมาตรวจสอบได้ทุกรายการ ว่าราคาที่เราจัดทำเหมาะสมหรือไม่
คุณหาผู้รับเหมามาร่วมเสนอราคาได้เอง
คุณสามารถนำผู้รับเหมาที่ไม่ได้มาจากซีเล็คคอนเข้าร่วมเสนอราคา เพื่อเปรียบเทียบกับรายที่เราจัดหา ให้คุณมีข้อมูลตรวจสอบและมีทางเลือกในการตัดสินใจ
งานที่เราบอกว่าดี คุณตรวจสอบกับ KPI ได้เอง
มีโปสเตอร์มาตรฐานฝีมือช่างติดไว้ที่หน้างาน ให้คุณเทียบกับผลงานจริงได้ หากเราบอกว่างานผ่าน คุณก็ตรวจสอบได้ว่าผ่านตามเกณฑ์ที่ตกลงกันไว้จริงหรือไม่
เมื่อเห็นต่าง มีกรรมการคนกลางเข้ามาพิจารณาได้
หากเกิดข้อขัดแย้งระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้รับเหมา มีระบบให้ตั้งกรรมการคนกลางเข้ามาพิจารณาตามข้อตกลง เพื่อให้มีทางออกที่อาศัยหลักเกณฑ์ร่วมกัน
บทบาทของซีเล็คคอน
ซีเล็คคอนเป็นผู้บริหารตลาดและที่ปรึกษาสร้างบ้าน ไม่ได้รับสร้างบ้านเอง ผู้รับเหมาเป็นคู่สัญญารับงานสร้างบ้านกับลูกค้าโดยตรง
คำถามที่พบบ่อย
ตลาดลุงแมนคืออะไร?
ตลาดที่เจ้าของบ้านและผู้รับเหมาตกลงเซ็นสัญญาสร้างบ้าน โดยใช้ Selectcon Method เป็นกติกาในการว่าจ้าง ผู้รับเหมาสร้างบ้านให้ก่อน เจ้าของบ้านจ่ายทีหลังเป็นงวด และมีซีเล็คคอนเป็นผู้บริหารตลาดและที่ปรึกษาสร้างบ้าน คอยกำกับกติกาจนบ้านสร้างเสร็จ
ระบบ “ผู้รับเหมาสร้างก่อน จ่ายทีหลังเป็นงวด” ทำงานอย่างไร?
ผู้รับเหมาลงมือก่อสร้างก่อน เมื่อทำงานครบงวดและตรวจแล้วว่าได้งานตาม KPI เจ้าของบ้านจึงจ่ายค่างวดนั้น ช่วงแรกเจ้าของบ้านจ่ายน้อยกว่ามูลค่างานที่ได้รับ โดยกันเงินส่วนหนึ่งไว้ เงินส่วนนี้ผู้รับเหมาจะได้รับทั้งหมดเมื่อสร้างบ้านเสร็จ
ถ้างานไม่ได้คุณภาพตาม KPI ต้องจ่ายเงินไหม?
ไม่ต้องจ่าย ค่างวดจะจ่ายก็ต่อเมื่องานผ่านเกณฑ์ KPI ที่ตกลงไว้ เจ้าของบ้านจึงไม่ต้องจ่ายเงินเกินกว่าเนื้องานที่ผู้รับเหมาทำให้
ใช้แบบบ้านเดียวกัน ทำไมผู้รับเหมาแต่ละรายเสนอราคาไม่เท่ากัน?
เพราะแต่ละรายใช้วัสดุต่างยี่ห้อต่างรุ่น ค่าแรงและฝีมือช่างต่างกัน วิธีก่อสร้างต่างกัน ตีความแบบต่างกัน และต้นทุนการควบคุมงานต่างกัน ตลาดลุงแมนจึงกำหนดเนื้องาน รายการวัสดุ และวิธีก่อสร้างให้เหมือนกัน เพื่อให้เทียบราคาได้บนฐานเดียวกัน
ซีเล็คคอนรับสร้างบ้านเองหรือไม่?
ไม่รับสร้างบ้านเอง ซีเล็คคอนเป็นผู้บริหารตลาดและที่ปรึกษาสร้างบ้าน ผู้รับเหมาเป็นคู่สัญญารับงานสร้างบ้านกับลูกค้าโดยตรง
ตรวจสอบราคากลาง (BOQ) ที่ซีเล็คคอนทำได้ไหม?
ได้ BOQ ราคากลางแสดงรายละเอียดต้นทุนและแยกกำไรให้เห็น เจ้าของบ้านนำผู้รู้ที่ไว้วางใจมาตรวจได้ทุกรายการ
นำผู้รับเหมาที่รู้จักเองมาร่วมเสนอราคาได้ไหม?
ได้ เจ้าของบ้านนำผู้รับเหมาที่ไม่ได้มาจากซีเล็คคอนเข้าร่วมเสนอราคา เพื่อเปรียบเทียบกับรายที่ซีเล็คคอนจัดหาได้
ผู้รับเหมาจะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะได้รับเงินครบ?
เมื่อทำงานถูกต้องตามสัญญาและผ่าน KPI ผู้รับเหมาได้รับเงินครบถ้วน และรู้ตั้งแต่ก่อนเริ่มงานว่าต้องทำอย่างไรจึงจะผ่าน ถ้าเจ้าของบ้านขอเปลี่ยนหรือเพิ่มงาน ต้องตกลงเรื่องราคาและเวลากันให้ชัดก่อน
ถ้าเห็นต่างเรื่องคุณภาพงาน หรือผู้รับเหมาทิ้งงาน จะจัดการอย่างไร?
ทั้งสองฝ่ายใช้ KPI และข้อตกลงในสัญญาตรวจสอบร่วมกัน ถ้ายังตกลงกันไม่ได้ ตั้งกรรมการคนกลางเข้ามาพิจารณาได้ ส่วนเรื่องทิ้งงาน สัญญาแบบป้องกันกำหนดวิธีจัดการไว้ล่วงหน้า และซีเล็คคอนมีมาตรการป้องกันความเสียหายให้เจ้าของบ้าน
